Bundesgericht bestätigt zeitnahe Anwendung neuer Liegenschaftsbewertungen

In Flims kam es durch eines unserer IG FLF-Mitglieder zu einem Rechtsstreit über die Frage, ob eine neue amtliche Liegenschaftsbewertung, die erst im Folgejahr erstellt wurde, bereits für die vorherige Steuerperiode angewendet werden darf. Konkret ging es um die Bewertung einer Zweitwohnung, deren amtliche Neuschätzung im Mai 2023 erfolgte, die Steuerveranlagung aber das Jahr 2022 betraf. Wir haben uns an diesen juristischen Kosten gemäss Informationen zum letzten Jahr und Budget 2025 beteiligt.

Die Steuerverwaltung Graubünden wandte die neue Bewertung rückwirkend auf die noch nicht veranlagte Steuerperiode 2022 an. Dagegen wurde Einsprache erhoben, mit der Begründung, dass dies einer unzulässigen Rückwirkung gleichkomme und das Rechtsgleichheits- sowie Vertrauensprinzip verletze. Einfach gesagt = wieso gilt der Stichtag für Vermögensbewertung 31.12. nicht für Immobilienbewertungen?

Nach Abweisung der Einsprache durch die Steuerverwaltung und die kantonalen Instanzen gelangte der Fall ans Bundesgericht. Dieses hatte zu klären, ob eine nach dem Stichtag erfolgte amtliche Bewertung auf das noch nicht veranlagte Vorjahr angewendet werden darf. Bisherige Einsprachen (ohne unsere Unterstützungen) erfolgten nur bis zum kantonalen Verwaltungsgericht. Wir wollten dies nun aber auf Bundesebene geklärt haben. Weil diese Handhabung bei anderen Kantonen nicht der Fall ist.

Das Bundesgericht bestätigte die Praxis des Kantons Graubünden.

• Keine unzulässige Rückwirkung: Die Anwendung einer neuen amtlichen Schätzung auf eine bereits abgeschlossene Steuerperiode stellt keine Anwendung neuen Rechts dar, sondern eine sachlich begründete Aktualisierung des Werts, wenn diese näher am Stichtag liegt.
• Kein Verstoss gegen das Vertrauensprinzip: Eigentümerinnen und Eigentümer müssen mit periodischen Neubewertungen rechnen, da diese gesetzlich etwa alle zehn Jahre vorgesehen sind.
• Keine Verletzung der Rechtsgleichheit: Zeitliche Unterschiede zwischen Bewertungen verschiedener Objekte oder Gemeinden sind unvermeidbar und führen nicht zu einer systematischen Ungleichbehandlung.
• Wichtige Einschränkung: Das Gericht betont jedoch, dass neue Bewertungen nicht beliebig auf mehrere vergangene Jahre rückbezogen werden dürfen. Eine Anwendung auf frühere Perioden ist nur gerechtfertigt, wenn der neue Wert den tatsächlichen Verhältnissen zum betreffenden Stichtag entspricht.

Bedeutung für Liegenschaftsbesitzerinnen und -besitzer

Die Entscheidung schafft Rechtssicherheit für alle Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer im Kanton Graubünden: Neue amtliche Bewertungen dürfen für das noch nicht veranlagte Vorjahr herangezogen werden, nicht aber für mehrere abgeschlossene Jahre. Damit bestätigt das Bundesgericht die bisherige Verwaltungspraxis, begrenzt sie jedoch zeitlich klar.

Für künftige Steuerjahre empfiehlt sich, bei neuen Schätzungen die angewandten Werte sorgfältig zu prüfen und bei Unklarheiten frühzeitig den Dialog mit den Steuerbehörden zu suchen.

Insbesondere dürfte diese Vorgehensweise auch für Sie hilfreich sein, falls aus irgendwelchen Gründen (z.B. aufgrund nicht mehr vorhandener Aussicht usw.) eine Liegenschaftbewertung reduziert wird. 

Die Interessengemeinschaft Flims, Laax, Falera (IG FLF) hat diesen Fall aktiv unterstützt, um ein Zeichen für faire und rechtskonforme Steuerpraktiken gegenüber Zweitheimischen zu setzen. Das Verfahren sollte aufzeigen, dass kantonale und kommunale Steuerbehörden bei der Festlegung von Vermögens- und Eigenmietwerten sorgfältig und gleichbehandelnd vorgehen müssen – ohne die Zweitwohnungsbesitzerinnen und -besitzer durch einseitige oder zeitlich fragwürdige Methoden zusätzlich zu belasten. Dieses Verfahren wurde daher nicht nur rein juristisch auf dem Verfahrensweg angegangen sondern auch in Gesprächen mit dem Regierungsrat und kantonalen Juristen diskutiert.

Mit diesem Engagement verfolgt die IG FLF das Ziel, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Interessen der Gemeinden und der Zweitheimischen zu fördern. Dies gewinnt insbesondere im Hinblick auf die politisch diskutierte Einführung einer kantonalen Objektsteuer an Bedeutung. Die IG FLF wird sich weiterhin dafür einsetzen, dass eine allfällige künftige Objektsteuer transparent, verhältnismässig und rechtsgleich ausgestaltet wird. Dies auch in Zusammenarbeit mit der IG ZweitheimischenGR um so kantonal eine abgesprochene Vorgehensweise z.B. auch in der Kommunikation sicherzustellen.