Grössere Umbauten in Flims: frühzeitig mit dem Bauamt klären

Neue Vorgaben für altrechtliche Wohnungen

In der Gemeinde Flims gelten seit dem 10. September 2024 das kommunale Zweitwohnungsgesetz und seit dem 1. Januar 2025 die dazugehörige Zweitwohnungsverordnung. Diese Regelungen betreffen insbesondere sogenannte altrechtliche Wohnungen, die bereits vor dem 11. März 2012 rechtmässig bestanden oder bewilligt waren.

Solche Wohnungen dürfen grundsätzlich weiterhin als Erst- oder Zweitwohnungen genutzt werden. Bei umfassenden baulichen Veränderungen gelten jedoch neue Einschränkungen.

Wann können die neuen Bestimmungen greifen?

Die Regelung kommt insbesondere zur Anwendung, wenn eine altrechtliche Wohnung:

• abgebrochen und wieder aufgebaut wird;
• neubauähnlich umgestaltet wird;
• wesentlich umgebaut wird;
• erhebliche Eingriffe in die Konstruktion oder Raumaufteilung vorgenommen werden;
• oder zusätzliche Wohneinheiten geschaffen werden.

Nicht jede Renovation oder Erneuerung löst automatisch eine Erstwohnungspflicht aus. Der Ersatz einer Küche, eines Badezimmers oder von Bodenbelägen dürfte in der Regel anders zu beurteilen sein als eine vollständige Neugestaltung des Grundrisses oder ein grösserer Eingriff in die Gebäudestruktur. Entscheidend ist jedoch immer die Beurteilung des konkreten Projekts durch das Bauamt.

Erstwohnungspflicht oder Ersatzabgabe
Wird ein Umbau als neubauähnlich oder wesentlich eingestuft, müssen gemäss Art. 13 des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes mindestens 50 Prozent der vorbestehenden Hauptnutzfläche als Erstwohnung ausgeschieden und dauerhaft entsprechend genutzt werden.

Alternativ kann diese Erstwohnungspflicht durch eine Ersatzabgabe abgelöst werden. Diese beträgt derzeit CHF 3’500 pro Quadratmeter der nicht realisierten Erstwohnungsfläche. Abhängig von der Grösse der Wohnung kann daraus eine sehr erhebliche finanzielle Belastung entstehen.

Die Abgabe ist somit keine gewöhnliche Baubewilligungsgebühr, sondern eine Ersatzleistung für die nicht erfüllte Erstwohnungspflicht.

Unbedingt vor Beginn der Arbeiten abklären
Das Bauamt Flims weist in seinem Informationsschreiben vom 2. Februar 2026 ausdrücklich darauf hin, dass für entsprechende bauliche Massnahmen vorgängig ein Baugesuch einzureichen ist. Die Arbeiten dürfen erst nach Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung begonnen werden.

Wer ohne die erforderliche Bewilligung mit den Arbeiten beginnt, riskiert:

• ein Bussverfahren;
• ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren;
• eine Erstwohnungspflicht oder Ersatzabgabe;
• sowie unter Umständen die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.

Besonders wichtig: Auch vermeintlich nichttragende Wandveränderungen können zu einer wesentlichen Änderung der Raumaufteilung führen. Eigentümerinnen und Eigentümer sollten sich deshalb nicht ausschliesslich auf die Einschätzung eines Architekten, Bauleiters oder Unternehmers verlassen, sondern eine schriftliche Beurteilung des Bauamts einholen.

Auch für Einheimische von Bedeutung
Die neuen Bestimmungen sind nicht nur für Zweitwohnungseigentümerinnen und -eigentümer relevant. Auch Einheimische, die eine altrechtliche Wohnung umfassend umbauen, vererben oder später verkaufen möchten, sollten sich frühzeitig informieren. Zwar ist die Erstwohnungspflicht bei einer weiterhin selbst bewohnten Erstwohnung in der Regel erfüllt. Eine neu verfügte und im Grundbuch eingetragene Nutzungsbeschränkung kann jedoch die zukünftige Nutzung, die Weitergabe innerhalb der Familie und den späteren Verkauf beeinflussen. Deshalb empfiehlt sich auch für ortsansässige Eigentümer vor grösseren Umbauten eine schriftliche Abklärung beim Bauamt Flims.

Unsere Empfehlung an die Mitglieder

Wenn Sie einen grösseren Umbau Ihrer Wohnung in Flims planen:

1. Lassen Sie einen klaren Projektbeschrieb und Pläne des heutigen und des geplanten Zustands erstellen.
2. Reichen Sie diese Unterlagen vor Auftragserteilung beim Bauamt Flims ein.
3. Verlangen Sie eine schriftliche Beurteilung, ob das Vorhaben als wesentlicher oder neubauähnlicher Umbau gilt.
4. Klären Sie, ob eine Erstwohnungspflicht oder Ersatzabgabe entstehen könnte.
5. Beginnen Sie erst nach Vorliegen aller behördlichen und – bei Stockwerkeigentum – gemeinschaftlichen Bewilligungen mit den Arbeiten.

Bei Stockwerkeigentum ist zusätzlich zu beachten, dass Eingriffe in tragende oder gemeinschaftliche Bauteile sowie Veränderungen an Fassaden, Wohnungseingängen oder gemeinschaftlichen Flächen der vorgängigen Zustimmung der Stockwerkeigentümerschaft bedürfen können. Eine Baubewilligung ersetzt diese privatrechtliche Zustimmung nicht – und umgekehrt.

Geltungsbereich
Die hier beschriebenen kommunalen Bestimmungen gelten für die Gemeinde Flims. Eigentümerinnen und Eigentümer in Laax und Falera sollten vor grösseren Umbauten die jeweils geltenden kommunalen Vorschriften ebenfalls frühzeitig abklären.

Das Informationsschreiben des Bauamts Flims vom 2. Februar 2026 wird diesem Newsletter als Beilage mitgesendet. Es enthält die wichtigsten Hinweise der Gemeinde und die zuständigen Kontaktpersonen für rechtliche Fragen.

Zusammenfassung
Vor grösseren Umbauten zuerst abklären, dann planen und erst nach der schriftlichen Bewilligung mit den Arbeiten beginnen. Eine frühzeitige Rücksprache mit dem Bauamt kann erhebliche Kosten, Verzögerungen und rechtliche Probleme vermeiden.